청년주택드림대출 가능한 서울 신축 1.8% 대출로는 신축 꿈도 못꿈

정부가 최근 청년층 무주택자를 위해 내놓은 ‘청년주택드림대출’이 큰 관심을 받고 있지만, 실제 서울을 비롯한 수도권과 대도시에서 이 대출을 활용해 신축 아파트를 마련하는 것은 생각보다 쉽지 않은 상황입니다. 정책의 취지와 달리, 실질적으로 대출 혜택을 누릴 수 있는 청약 물량이 극히 제한적이라는 분석이 나오고 있죠. 오늘은 청년주택드림대출의 구체적인 조건과 현실적 한계, 지역별 적용 실태, 그리고 제도의 개선 필요성과 향후 전망까지 자세히 살펴보겠습니다.

청년주택대출 현실

청년주택드림대출은 만 20세부터 39세까지의 무주택 청년이 아파트를 분양받을 때 분양가의 최대 80%를 연 2.4%의 저금리로 빌릴 수 있도록 정부가 출시한 정책 금융상품입니다. 일반 주택담보대출의 금리가 대체로 4%대를 형성하고 있다는 점을 고려하면 분명한 금리 혜택이 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 이러한 저리 대출의 문턱은 의외로 높습니다. 가장 큰 이유는 정책대출의 대상이 되는 아파트의 기준이 까다롭기 때문입니다.
청년주택드림대출의 적용 대상은 분양가 6억원 이하, 전용면적 85㎡(약 25평) 이하의 아파트로 제한되어 있습니다. 대출 한도는 최대 3억원이며, 신혼부부의 경우에는 4억원까지 확장됩니다. 이러한 조건은 수도권과 대도시의 실제 아파트 분양가 현실과 상당한 차이가 있습니다.
서울의 경우, 60㎡ 이하 신축 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 4,733만원, 60~85㎡ 이하의 경우는 5,133만원에 달하는 것으로 나타났습니다. 쉽게 말해, 실제 서울에서 청년주택드림대출 조건에 맞는 신축 아파트는 사실상 찾아보기 어렵다는 뜻이죠.
부동산 시장 분석 업체인 부동산R114에 따르면, 2023년 1월부터 2024년 3월까지 서울에서 분양된 아파트 1만 643가구 중 청년주택드림대출이 적용 가능한 가구는 단 192가구, 즉 1.8%에 불과했습니다. 이런 수치는 정책의 도입 취지와 달리, 청년층이 서울과 수도권에서 실질적으로 혜택을 볼 수 있는 기회가 매우 제한적임을 보여줍니다.

수도권·지방 적용 한계

이 정책의 현실적 한계는 수도권과 주요 대도시뿐 아니라 전국적으로도 유사하게 나타나고 있습니다. 경기·인천 등 수도권 내 분양가 상한제 적용 택지지구를 제외하면, 대부분의 신축 아파트는 분양가가 이미 6억원을 상회하고 있습니다. 지방 역시 상황이 크게 다르지 않습니다.
지역별로 보면, 울산은 22.4%(1,485가구), 대구는 25.2%(1,347가구), 부산은 33.6%(3,337가구) 정도만이 청년주택드림대출 대상에 해당합니다. 즉, 지방 대도시에서도 청년이 신축 아파트를 청약해서 이 대출을 쓸 수 있는 기회는 3가구 중 1가구 정도에 그치고 있습니다.
특히 제주 지역은 2023~2024년 일반 분양으로 공급된 1,913가구 가운데 단 한 가구도 정책 대출 요건을 충족하지 못했습니다. 최근 신축 아파트에 대한 선호가 높아지고, 분양가가 지속적으로 오르면서 이런 현상은 앞으로 더 심화될 가능성이 높다고 업계는 내다보고 있습니다.

대출 기준의 현실성

청년주택드림대출은 단위 면적당 분양가 기준도 설정하고 있습니다. 59㎡(공급면적 25평) 아파트는 3.3㎡당 2,400만원 이하, 85㎡(공급면적 34평) 아파트는 1,765만원 이하의 분양가일 경우에만 대출이 가능합니다.
하지만 서울을 비롯한 수도권 주요 지역은 물론, 광역시에서도 최근 분양 아파트들은 대부분 이 기준을 초과합니다. 서울의 경우 60㎡ 이하 아파트의 평균 분양가가 4,733만원에 달해, 대출 조건과 현장 가격 간의 괴리가 매우 큽니다.
이로 인해, 분양가상한제 적용을 받는 일부 택지지구나 중소도시 내 도시개발사업구역에서만 이 대출의 실효성이 나타날 것으로 예측되고 있습니다. 하지만 이들 지역조차도 최근 분양가 인상 추세가 이어지고 있어, 앞으로 정책 대상이 되는 물량 자체가 더욱 줄어들 수밖에 없다는 지적이 제기되고 있습니다.

분양가 상승 원인

최근 몇 년간 아파트 분양가가 지속적으로 오르고 있는 가장 큰 이유는 신축 아파트에 대한 선호 현상 때문입니다. '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 신조어가 등장할 정도로, 청년층을 비롯한 무주택자들은 상대적으로 안전하고 쾌적한 신축 아파트를 선호하고 있습니다.
이로 인해, 신규 분양 시장에서는 수요가 끊이지 않고, 건설 비용 인상, 토지 가격 상승, 고금리 영향 등이 더해지면서 분양가가 빠른 속도로 상승하고 있습니다. 실제로 최근 발표된 각 지역 분양가 자료를 보면, 대부분의 신축 아파트가 정책 대출 한도를 넘어서고 있는 상황입니다.

청년대출 개선 과제

이러한 현실을 반영해 볼 때, 청년주택드림대출의 정책적 실효성을 높이기 위해서는 보다 현실적인 대출 기준 설정이 필요하다는 의견이 꾸준히 제기되고 있습니다. 특히 분양가 기준의 상향 조정이나, 대출 한도 확대, 또는 대출이 가능한 주택의 유형 다양화 등 보완책이 요구됩니다.
정부도 이런 지적을 인식하고, 현행 대출 요건이 청년 실수요자의 주거 사다리가 되기 어렵다는 점을 검토하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 최근 부동산R114 역시 "올해도 분양가 상승이 계속될 것으로 보여, 대출 주택 요건을 좀 더 합리적으로 개선할 필요가 있다"고 진단했습니다.

비슷한 사례와 향후 전망

최근 유사한 정책으로 시행된 신혼부부·생애최초주택구입자 대상의 특별공급 제도 역시, 분양가 상승에 따라 정책 실효성 논란이 반복되고 있습니다. 2023년에도 수도권 신혼부부 특별공급의 실제 활용률이 30%를 밑도는 것으로 나타났고, 청년주택드림대출도 비슷한 상황을 맞이할 가능성이 큽니다.
이와 같이 실제 분양 현장과 정책 사이에 간극이 지속된다면, 정책에 대한 신뢰가 떨어지고 오히려 시장에 혼란을 줄 수 있다는 우려도 제기됩니다.
향후 정부가 청년주택드림대출의 대출 요건을 현장 실정에 맞게 합리적으로 개선한다면, 청년층의 내 집 마련 기회 확대에 긍정적인 신호가 될 수 있을 것으로 기대됩니다. 그러나 현재와 같이 분양가 상승이 계속된다면, 정책 수혜 대상은 더 줄어들고, 청년층의 내 집 마련은 여전히 ‘그림의 떡’에 머무를 가능성이 크다고 전망할 수 있겠습니다.
정부와 금융 당국이 향후 시장 동향과 실수요자의 목소리를 충분히 반영한 정책 보완을 내놓을지, 시장의 관심이 집중되고 있습니다.

 

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